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                                                                                  高尔夫用品


                                                                                  上一篇:福建厦门湖里区局(分公司)开展社区志愿帮扶勾当   下一篇:女子天下排名前十更替快

                                                                                  AG环亚集团好不好_厦门信达:厦门国贸控股有限公司拟向公司出售坐落于厦门市湖里区五缘湾片区国贸商务中心的部门房地产项目评估声名

                                                                                  作者:AG环亚集团好不好  发布时间:2018-01-04 07:12 阅读:875

                                                                                  厦门信达:厦门国贸控股有限公司拟向公司出售坐落于厦门市湖里区五缘湾片区国贸商务中心的部门房地产项目评估声名 通告日期 2015-06-13 厦门国贸控股有限公司拟向厦门信达股份有
                                                                                  限公司出售坐落于厦门市湖里区五缘湾片区
                                                                                      国贸商务中心的部门房地产项目
                                                                                                 评估声名
                                                                                        中企华评报字(2015)第 3372 号
                                                                                            (共一册,第一册)




                                                                                       北京中企华资产评估有限责任公司

                                                                                          二○一五年五月二十九日
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                                                         目    录

                                                                                  第一部门 关于评估声名行使范畴的声明 ....................................... 1
                                                                                  第二部门 企业关于举办资产评估有关事项的声名 ................................ 2
                                                                                  第三部门 资产评估声名 ..................................................... 3
                                                                                    第一章 评估工具与评估范畴声名 ........................................... 4
                                                                                      一、评估工具与评估范畴内容 .........................................................4
                                                                                      二、实物资产的漫衍环境及特点 .......................................................5
                                                                                      三、企业申报的无形资产环境 .........................................................6
                                                                                      四、企业申报的表外资产环境 .........................................................6
                                                                                      五、引用其他机构陈诉的环境 .........................................................6
                                                                                    第二章 资产核实环境总体声名 ............................................. 7
                                                                                      一、资产核实职员组织、实验时刻和进程 ...............................................7
                                                                                      二、影响资产核实的事项及处理赏罚要领 ...................................................8
                                                                                      三、核实结论.......................................................................8
                                                                                    第三章    评估技能声名 .................................................... 9
                                                                                      一、资产轮廓.......................................................................9
                                                                                      二、资产核实要领、进程与功效 ......................................................10
                                                                                      三、评估要领......................................................................11
                                                                                      四、市场配景说明 ..................................................................12
                                                                                      五、计较进程......................................................................17
                                                                                    第四章 评估结论 ........................................................ 52
                                                                                  评估声名附件 ............................................................. 53




                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                   1
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名




                                                                                                   第一部门 关于评估声名行使范畴的声明

                                                                                       本评估声名仅供国有资产监视打点机构(含所出资企业)、相干禁锢机构
                                                                                  和部分行使。除法令礼貌划定外,原料的所有可能部门内容不得提供应其他
                                                                                  任何单元和小我私人,不得见诸果真媒体。




                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    1
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名




                                                                                             第二部门 企业关于举办资产评估有关事项的声名

                                                                                       该部门内容由委托方与产权持有者配合撰写,具体内容见附件一:《企
                                                                                  业关于举办资产评估有关事项的声名》。




                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    2
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名




                                                                                                              第三部门 资产评估声名

                                                                                       本部门内容由具名注册资产评估师编写,包罗评估工具与评估范畴声名、
                                                                                  资产核实总体环境声名、评估技能声名、评估结论及说明共四章。




                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    3
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名




                                                                                                           第一章 评估工具与评估范畴声名


                                                                                       一、评估工具与评估范畴内容

                                                                                       (一)评估工具与评估范畴
                                                                                       评估工具为厦门国贸控股有限公司拟出售的房地产期房代价。
                                                                                       评估范畴包罗位于厦门市湖里区五缘湾片区国贸商务中心的 4-13 层写字
                                                                                  楼(构筑面积合计 12442.07 平方米)和地下 1-2 层 100 个车位(41.62 平方米/
                                                                                  个)及其分摊的土地行使权。
                                                                                       截至评估基准日,评估工具地址国贸商务中心为厦门国贸控股建树开拓
                                                                                  有限公司代建,评估范畴内的资产账面值尚未移交产权持有者,因此本次评
                                                                                  估产权持有者未申报相干账面值。
                                                                                       (二)评估范畴内资产轮廓
                                                                                       1.土地权益状况
                                                                                       (1)按照产权持有者提供的资料,制止评估基准日,上述房地产地址国贸
                                                                                  商务中心已取得厦疆域房证第地 00020245 号《厦门市土地衡宇权证》,证载
                                                                                  权力工钱厦门国贸控股有限公司,行使权范例为限定性出让,核准土地用途
                                                                                  为商务金融用地(办公),核准行使限期自 2007-12-25 起至 2057-12-24 止,
                                                                                  总用地面积 6248.89 平方米。
                                                                                       (2)按照厦门市人民当局办公厅 2014 年 12 月 26 日签发的编号 13264《厦
                                                                                  门市人民当局办公厅公函治理抄告单》,厦门市人民当局办公厅赞成国贸商务
                                                                                  中心项目中拟转让给信达股份的构筑所分摊的土地行使权由限定性出让改观
                                                                                  为完全出让,改观部门按《厦门市人民当局关于印发厦门市城镇土地基准地
                                                                                  价和厦门市地价征收打点多少划定的关照》(厦府[2007]310 号)由国贸控股按
                                                                                  办公市场价补交地价差。
                                                                                       2.筹划操作状况
                                                                                       按照产权持有者提供的(2007)厦规用地第 0124 号《建树用地筹划容许
                                                                                  证》、建字第 350206201208046 号、建字第 350206201208102 号《建树工程规


                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    4
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                  划容许证》、编号 350200201311260101、编号 350200201210260101《构筑工
                                                                                  程施工容许证》等资料,厦门国贸商务中心项目总用地面积 6248.884 平方米,
                                                                                  总构筑面积 39730.933 平方米(地上 29999.075 平方米,地下 9731.858 平方
                                                                                  米),容积率 4.8,构筑密度 31.11%,绿地面积占总用地面积的比例不小于 32%,
                                                                                  地上车位 29 个,地下车位 239 个,构筑高度 103.75 米,地上 23 层,地下 2

                                                                                       3.待估衡宇产权状况
                                                                                       纳入本次评估范畴的房地产为位于 4-13 层写字楼及地下 1-2 层 100 个车
                                                                                  位,待估房地产尚未支解治理权属证书,本次评估范畴内的衡宇产权面积根
                                                                                  据福建省地质测绘院测绘出具的成就编号:YC032014018《厦门市衡宇构筑面
                                                                                  积预算成就陈诉书》经现场核实后确定。
                                                                                       4.待估房地产近况
                                                                                       今朝,待估房地产地址国贸商务中心尚未完全完工,仅主体落成已封顶,
                                                                                  正在举办外墙面装修,水电装备安装、小区绿化及配套尚未开始施工,估量
                                                                                  2016 年 12 月尾完工验收交付。
                                                                                       5.评估工具买卖营业条件
                                                                                       按照委托方两边出具的《委托评估声名函》,两边买卖营业的条件为评估工具
                                                                                  地址的厦门国贸商务中心完成完工验收到达交房前提(室内无二次装修)、厦
                                                                                  门国贸控股有限公司治理完土地行使权范例由限定性出让改观为完全出让的
                                                                                  相干手续并交纳相干土地出让金,评估工具无法定优先受偿权,亦无其他债
                                                                                  权债务。

                                                                                       二、实物资产的漫衍环境及特点

                                                                                       纳入评估范畴的实物资产为房地产,位于厦门市湖里区五缘湾片区 A0403
                                                                                  地块。
                                                                                       评估范畴内的房地产为位于厦门市湖里区五缘湾片区国贸商务中心的
                                                                                  4-13 层写字楼及地下 1-2 层 100 个车位房地产,写字楼构筑面积合计 12442.07
                                                                                  平方米。
                                                                                       房地产地址国贸商务中心坐落于厦门岛东部,泗水道西侧,五缘湾道以
                                                                                  东(公交场站东侧),木浦路以北(恒安国际广场北侧),都市绿化用地南侧。


                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    5
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                  五缘湾道上的五缘湾公交场站有 102、435 路公交车停靠,地区邻接厦门高崎
                                                                                  机场,紧邻环岛干道、翔安地道、集美大桥和厦门大桥,路网密度较大,停
                                                                                  车较利便,周边阶梯无出格交通牵制,交通便捷度一样平常。地区内已通上水、
                                                                                  通下水、通路、通电、通信、通有线电视、通宽带收集等基本办法完整。周
                                                                                  边有银行业务网点(中行)、学校(五缘湾大地双语幼儿园)、超市、医院、五
                                                                                  缘湾行为馆、五通灯塔公园等,民众处事办法一切。周边无水、大气等污染
                                                                                  源,周边有五缘湾湿地公园,临海湾,周边情形景观好。
                                                                                       国贸商务中心筹划总构筑面积 39730.933 平方米(地上 29999.075 平方
                                                                                  米,地下 9731.858 平方米),容积率 4.8,构筑密度 31.11%,绿地面积占总
                                                                                  用地面积的比例不小于 32%,地上车位 29 个,地下车位 239 个,构筑高度 103.75
                                                                                  米,地上 23 层,地下 2 层。今朝,项目尚未完全完工,仅主体落成已封顶,
                                                                                  正在举办外墙面装修,水电装备安装、小区绿化及配套尚未开始施工,估量
                                                                                  2016 年 12 月尾完工验收交付。

                                                                                       三、企业申报的无形资产环境

                                                                                       企业未申报无形资产。

                                                                                       四、企业申报的表外资产环境

                                                                                       企业未申报表外资产。

                                                                                       五、引用其他机构陈诉的环境

                                                                                       本评估陈诉未引用其他机构陈诉。




                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    6
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名




                                                                                                            第二章 资产核实环境总体声名


                                                                                       一、资产核实职员组织、实验时刻和进程

                                                                                       (一)资产核实组织事变及实验时刻
                                                                                       在接管委托后,评估机构项目事变组对评估范畴内的资产举办核实与调
                                                                                  查。资产核实与观测事变自 2015 年 5 月 20 日至 2015 年 5 月 25 日。
                                                                                       (二)资产核实首要进程
                                                                                       1.指导企业填报相干表格并筹备资料
                                                                                       指导企业相干的资产打点职员在资产清查的基本上,凭证评估机构提供
                                                                                  的资产评估申报明细表、资产观测表及其填写要求,举办挂号填报,同时收
                                                                                  集资产的权属证明文件、工程条约资料、决算资料和反应机能、状态、经济
                                                                                  技能指标等环境的文件资料。
                                                                                       2.起源核实企业提供的申报表及相干资料
                                                                                       评估职员通过查阅有关资料,相识评估范畴内种种资产、欠债的轮廓,
                                                                                  审视资产评估申报明细表及相干资料,搜查有无填列不全、资产项目不明晰、
                                                                                  漏项等征象。
                                                                                       3.现场核实与观测
                                                                                       按照委托方及产权持有者提供的相干资料,评估职员对纳入评估范畴内
                                                                                  的资产举办了核实与观测。评估职员凭证评估措施准则和其他相干类型的要
                                                                                  求,通过扣问、查对、勘测、抽查以及阅读资料等方法举办调稽核实,核实
                                                                                  内容首要为资产数目、技能状态、行使状况、产权状况及其他影响代价的重
                                                                                  要身分。在举办现场观测的同时,评估职员通过各类也许的途径网络评估相
                                                                                  关资料,包罗相干权属资料、行使状况资料、相干市场信息等。
                                                                                       4.完美资产评估申报明细表
                                                                                       按照现场核实功效,进一步完美资产评估申报明细表,以做到“表”、
                                                                                  “实”符合。
                                                                                       5.磨练权属资料


                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    7
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                       对评估范畴内相干资产的权属资料举办须要的磨练。

                                                                                       二、影响资产核实的事项及处理赏罚要领

                                                                                       无。

                                                                                       三、核实结论

                                                                                       通过资产核实,经修改完美后,产权持有者提供的资产评估申报明细表
                                                                                  与资产核实功效符合。




                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    8
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名




                                                                                                                   第三章    评估技能声名


                                                                                       一、资产轮廓

                                                                                       (一)评估工具与评估范畴
                                                                                       评估工具为厦门国贸控股有限公司拟出售的房地产期房代价。
                                                                                       评估范畴包罗位于厦门市湖里区五缘湾片区国贸商务中心的 4-13 层写字
                                                                                  楼(构筑面积合计 12442.07 平方米)和地下 1-2 层 100 个车位及其分摊的土地
                                                                                  行使权。
                                                                                       截至评估基准日,评估工具地址国贸商务中心为厦门国贸控股建树开拓
                                                                                  有限公司代建,评估范畴内的资产账面值尚未移交产权持有者,因此本次评
                                                                                  估产权持有者未申报相干账面值。
                                                                                       (二)评估范畴内资产轮廓
                                                                                       1.土地权益状况
                                                                                       (1)按照产权持有者提供的资料,制止评估基准日,上述房地产地址国贸
                                                                                  商务中心已取得厦疆域房证第地 00020245 号《厦门市土地衡宇权证》,证载
                                                                                  权力工钱厦门国贸控股有限公司,行使权范例为限定性出让,核准土地用途
                                                                                  为商务金融用地(办公),核准行使限期自 2007-12-25 起至 2057-12-24 止,
                                                                                  总用地面积 6248.89 平方米。
                                                                                       (2)按照厦门市人民当局办公厅 2014 年 12 月 26 日签发的编号 13264《厦
                                                                                  门市人民当局办公厅公函治理抄告单》,厦门市人民当局办公厅赞成国贸商务
                                                                                  中心项目中拟转让给信达股份的构筑所分摊的土地行使权由限定性出让改观
                                                                                  为完全出让,改观部门按《厦门市人民当局关于印发厦门市城镇土地基准地
                                                                                  价和厦门市地价征收打点多少划定的关照》(厦府[2007]310 号)由国贸控股按
                                                                                  办公市场价补交地价差。
                                                                                       2.筹划操作状况
                                                                                       按照产权持有者提供的(2007)厦规用地第 0124 号《建树用地筹划容许
                                                                                  证》、建字第 350206201208046 号、建字第 350206201208102 号《建树工程规
                                                                                  划容许证》、编号 350200201311260101、编号 350200201210260101《构筑工

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    9
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                  程施工容许证》等资料,厦门国贸商务中心项目总用地面积 6248.884 平方米,
                                                                                  总构筑面积 39730.933 平方米(地上 29999.075 平方米,地下 9731.858 平方
                                                                                  米),容积率 4.8,构筑密度 31.11%,绿地面积占总用地面积的比例不小于 32%,
                                                                                  地上车位 29 个,地下车位 239 个,构筑高度 103.75 米,地上 23 层,地下 2

                                                                                       3.待估衡宇产权状况
                                                                                       纳入本次评估范畴的房地产为位于 4-13 层写字楼及地下 1-2 层 100 个车
                                                                                  位,待估房地产尚未支解治理权属证书,本次评估范畴内的衡宇产权面积根
                                                                                  据福建省地质测绘院测绘出具的成就编号:YC032014018《厦门市衡宇构筑面
                                                                                  积预算成就陈诉书》经现场核实后确定。
                                                                                       4.待估房地产近况
                                                                                       今朝,待估房地产地址国贸商务中心尚未完全完工,仅主体落成已封顶,
                                                                                  正在举办外墙面装修,水电装备安装、小区绿化及配套尚未开始施工,估量
                                                                                  2016 年 12 月尾完工验收交付。
                                                                                       5.评估工具买卖营业条件
                                                                                       按照委托方两边出具的《委托评估声名函》,两边买卖营业的条件为评估工具
                                                                                  地址的厦门国贸商务中心完成完工验收到达交房前提(室内无二次装修)、厦
                                                                                  门国贸控股有限公司治理完土地行使权范例由限定性出让改观为完全出让的
                                                                                  相干手续并交纳相干土地出让金,评估工具无法定优先受偿权,亦无其他债
                                                                                  权债务。

                                                                                       二、资产核实要领、进程与功效

                                                                                       (一)核实要领与进程
                                                                                       1.查对原始资料
                                                                                       进入现场并查对企业提供的权属证书资料。
                                                                                       2.现场勘测与核实
                                                                                       评估职员对评估范畴内的房地产举办了现场勘测核实,重点勘测其用途、
                                                                                  层数、布局特性、表里装饰、隶属办法装备等环境,同时向企业有关职员了
                                                                                  解房地产建树环境,按照现场相识的状况举办了现场记录。
                                                                                       3.市场观测


                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    10
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                       按照评估必要,评估职员通过市场观测,对相同房地产的租售价值信息
                                                                                  举办了观测。
                                                                                       4.完美网络评估原料
                                                                                       按照现场勘测功效进一步网络评估原料。
                                                                                       5.磨练权属资料
                                                                                       对评估范畴内房地产的权属资料举办磨练,磨练内容包罗全部权人、建
                                                                                  筑面积、布局范例、建成时刻等,同时相识衡宇构筑物所占用的土地环境。
                                                                                       (二)核实功效
                                                                                       通过资产核实,经修改完美后,买卖营业转让方及产权代持主申报的资产与
                                                                                  资产核实功效符合。

                                                                                       三、评估要领

                                                                                       评估工具为写字楼及车位房地产期房代价,此类不动产评估的根基要领
                                                                                  有本钱法、收益法和市场法,按照评估工具特点、代价范例、资料网络环境
                                                                                  等相干前提,本次选用市场法和收益法举办评估。选取来由如下:
                                                                                       本钱法是通过求取待估房地产重臵本钱并扣除消费来测算市场代价,对
                                                                                  于写字楼及车位房地产而言,因为本钱法难以精确反应供求相关对房地产价
                                                                                  值的影响,不合用回收本钱法举办评估。思量到厦门市区房地产市场买卖营业较
                                                                                  为活泼,在统一供求圈范畴内有较多与评估工具相同的房地产买卖营业实例,具
                                                                                  备回收市场法举办评估的前提,故可选用市场法举办评估。收益法是通过预
                                                                                  测待估房地产将来收益并加以折现来测算其代价,思量到厦门市区相同房地
                                                                                  产多用于出租,市场客观租金轻易取得,因此可回收收益法。
                                                                                       市场法是选取必然数目的可比实例并将它们与评估工具举办较量,然后
                                                                                  对这些可比实例的成交价值做恰当的批改,以此求取评估工具代价的要领。
                                                                                  该要领的理论依据是房地产价值形成中的更换道理,即统一种商品在统一个
                                                                                  市场上具有沟通的市场价值。市场法的根基计较公式如下:
                                                                                       房地产比准单价=成立较量基准后可比实例的单价× 买卖营业环境批改系数×
                                                                                  市场状况调解系数×区位状况调解系数×实物状况调解系数×权益状况调解
                                                                                  系数。
                                                                                       收益法是估量评估工具将来的正常净收益,选用恰当的成本化率将其折


                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    11
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                  现到评估基准日后累加,以此估算评估工具的客观公道价值或代价的要领。
                                                                                       收益法根基计较式如下:
                                                                                                                                n
                                                                                                                                        ai
                                                                                                                        V 
                                                                                                                                i 1   1  r n
                                                                                         式中: V ──房地产评估值;
                                                                                                n ──将来可获收益的年限;
                                                                                                a i ──将来第 i 年的净收益;
                                                                                                r ──折现率。
                                                                                       评估功效选取:通过说明两种要领的测算进程和所行使数据的质量以及
                                                                                  评估职员通过市场观测把握的内地同类房地产状况,我们以为待估房产位于
                                                                                  厦门市新开拓地域,且连年来房地产市场租售比已超出公道范畴,租金收益
                                                                                  现值与房地产市场价值的差别较大,回收收益法难以精确反应房地产市场价
                                                                                  值,而市场法是选取近期同范例房地产买卖营业价值为可比实例,是对市场代价
                                                                                  的直接反应。因此本次评估选取市场法的测算功效。
                                                                                       本次评估的是房地产期房价值,因此须思量期房身分批改。
                                                                                       期房与现房的价值存在如下差别:从购置时到交房时的租金丧失及购置
                                                                                  期房也许存在的风险(如不能定期交房、楼房品格比预售约定的差等风险)。
                                                                                  换算公式如下:
                                                                                       期房价值=现房价值-估量从期房到达现房时代现房出租的净收益的折现
                                                                                  值-风险赔偿

                                                                                       四、市场配景说明

                                                                                       (一)厦门市经济社会成长简况
                                                                                       2013 年,厦门市实现地域出产总值(GDP)3018.16 亿元,按可比价值计
                                                                                  算,比上年增添 9.4%。个中,第一财富增进值 25.99 亿元,增添 0.2%;第二
                                                                                  财富增进值 1434.79 亿元,增添 11.1%;第三财富增进值 1557.38 亿元,增添
                                                                                  7.7%。三次财富布局为 0.9∶47.5∶51.6。按常住生齿计较的人均地域出产
                                                                                  总值 81572 元,增添 7.6%,折合 13166 美元。实现民众财务预算总收入
                                                                                  825.10 亿元,比上年增添 11.6%,个中,处所级财务收入 490.60 亿元,增添
                                                                                  16.0%。在处所级财务收入中,税收收入完成 421.68 亿元,比上年增收 59.03
                                                                                  亿元,增添 16.3%,占处所级收入增量的 87.2%。个中,城镇土地行使税、房

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    12
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                  产税、土地增值税、契税增收明明,合计增收 30.12 亿元,别离增添 1.5
                                                                                  倍、81.8%、28.7%、26.0%。
                                                                                       2014 年,厦门市实现地域出产总值 3273.54 亿元,增添 9.2%,个中,第
                                                                                  一财富增进值 23.74 亿元,增添 2.5%;第二财富增进值 1499.27 亿元,增添
                                                                                  9.7%;第三财富增进值 1750.53 亿元,增添 8.7%,三次财富布局为 0.7:
                                                                                  45.8:53.5。
                                                                                       综上所述,厦门市经济社会的安稳较快成长为厦门市房地产市场的康健
                                                                                  成长奠基了坚硬的基本。
                                                                                       (二)厦门市房地产市场总体状况
                                                                                       2013 年,厦门市房地产开拓投资 531.80 亿元,增添 2.5%,个中土地购
                                                                                  臵费 132.69 亿元,降落 33%,占房地产投资的比重为 25.0%,占全社会牢靠
                                                                                  资产投资的比重为 9.8%。商品房施工面积 3785.86 万平方米,增添 5.8%;商
                                                                                  品房新开工面积 689.5 万平方米,降落 15.7%;商品房贩卖面积 786.71 万平
                                                                                  方米,增添 27.8%,个中住宅贩卖 581.52 万平方米,增添 21.1%。
                                                                                       2014 年 1-11 月,厦门市房地产投资继承增添,土地购臵费增添较快。厦
                                                                                  门市房地产开拓完成投资 653.02 亿元,增添 31.6%,个中土地购臵费 235.57
                                                                                  亿元,增添 80.2%,占房地产投资比重为 36.1%。房地产继承保持较大施工规
                                                                                  模。商品房施工面积达 4146.73 万平方米,增添 11.4%,个中住宅施工面积
                                                                                  2258.13 万平方米,增添 5.2%;房地产完工面积 387.88 万平方米,增添
                                                                                  51.8%,个中住宅完工面积 236.77 万平方米,增添 35.9%。至 11 月末,厦门
                                                                                  市商品房待售面积为 256.2 万平方米,降落 0.3%,个中住宅待售面积 94.9 万
                                                                                  平方米,降落 4.0%。
                                                                                        厦门市 2005 年-2014 年 11 月房地产投资总额(单元:亿元)




                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    13
                                                                                                                        厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名

                                                                                       资料来历:厦门统计局
                                                                                       2014 年,厦门市共出让策划性用地 28 宗,土地面积 122.8 万平方米,成
                                                                                  交 24 宗,土地面积 105 万平方米,同比镌汰 30.5%,供求比为 1.17;筹划总
                                                                                  构筑面积 222 万平方米,同比镌汰 42.5%;在今朝行业调解态势下,房企对市
                                                                                  场走势趋于审慎,对比 2013 年拿地节拍有所放慢,但因前三季度商住地块的
                                                                                  高溢价率成交,先后呈现 4 个“地王”,全市土地成交楼面均价仍维持在较
                                                                                  高程度,反应出开拓商依然看好厦门楼市的投资远景,对商住地块仍将维持
                                                                                  较高的热度。

                                                                                                     2014 年厦门市策划性用地招拍挂成交环境统计表
                                                                                                        地区                 岛内                            岛外
                                                                                                                                                                                     年度合计
                                                                                        用途                            思明区   湖里区     集美区   海沧区     同安区      翔安区
                                                                                                 宗数(宗)                                     2        3             2        3         10
                                                                                           土地面积(万      m2)                             10.77    13.91          18.1    12.87      55.65
                                                                                  商       构筑面积(万 m2)                                  29.95    35.56          40.64   31.16     137.31
                                                                                  住   个中住宅构筑面积(万        m2)                       27.85     33.8          37.82   29.18     128.65
                                                                                               总金额(亿元)                                 36.53    49.36          41.84   30.64     158.37
                                                                                           楼面均价(元/m2)                                  12197    13883      10295        9833     11534
                                                                                                 宗数(宗)                                     1                     1                   2
                                                                                           土地面积(万 m2)                                   0.52                   3.32               3.84

                                                                                           构筑面积(万 m2)                                   1.15                    1.7               2.85

                                                                                               总金额(亿元)                                  0.66                   0.44                1.1
                                                                                           楼面均价(元/m2)                                   5739                   2588               3860
                                                                                                 宗数(宗)                                              3                      1         4
                                                                                           土地面积(万 m2)                                            2.51                   6.66      9.17

                                                                                           构筑面积(万 m2)                                            7.42                  12.35      19.77

                                                                                               总金额(亿元)                                           2.09                   2.74      4.83
                                                                                           楼面均价(元/m2)                                            2817                   2219      2443
                                                                                                 宗数(宗)                                                                               0
                                                                                           土地面积(万      m2)                                                                         0

                                                                                           构筑面积(万 m2)                                                                              0

                                                                                               总金额(亿元)                                                                             0
                                                                                           楼面均价(元/m2)                                                                              0
                                                                                                 宗数(宗)                            3                                                  3
                                                                                  综       土地面积(万 m2)                       16.9417                                              16.9417
                                                                                  合       构筑面积(万 m2)                          29.42                                              29.42
                                                                                               总金额(亿元)                         4.66                                               4.66



                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                                        14
                                                                                                                     厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名

                                                                                             楼面均价(元/m2)                       1584                                                     1584
                                                                                                宗数(宗)                            2        2                      1                         5
                                                                                             土地面积(万 m2)                       9.34      10.29                 0.26                     19.89
                                                                                   其
                                                                                             构筑面积(万 m2)                       25.07     7.45                  0.05                     32.57
                                                                                   他
                                                                                              总金额(亿元)                         1.97      1.31                   0.3                      3.58
                                                                                             楼面均价(元/m2)                       786       1759                  60000                    1099
                                                                                                宗数(宗)                            5         5           6         4         4              24
                                                                                             土地面积(万 m2)                       26.28     21.58      16.42      21.68     19.53          105.49
                                                                                   总
                                                                                             构筑面积(万 m2)                       54.49     38.55      42.98      42.39     43.51         221.915
                                                                                   计
                                                                                              总金额(亿元)                         6.63      38.5       51.45      42.58     33.38          172.54
                                                                                             楼面均价(元/m2)                       1217      9987       11972      10045     7672           7775
                                                                                       备注:1、贸易地块指纯贸易性子;2、综合地块指含三种及以上用地性子地块;3、商
                                                                                   住是指住宅为主的带有少量贸易用途的地块;4、楼面均价指扣除可划拨部门的楼面地价。
                                                                                        资料来历:厦门市疆域资源与房产打点局网站
                                                                                                               2014 年厦门市策划性用地出让明细
                                                                                                                                                    成交面积
                                                                                                                                     用地                           出让价款(万元、元)             溢价
                                                                                  地块编号            座落            成交时刻                      (平方米)
                                                                                                                                     性子                                                          率(%)
                                                                                                                                              土地        构筑       总价         楼面价
                                                                                                                                       住
                                                                                             同安区 12-05 片区同莲
                                                                                  T2011P03                             2014/1/10     宅、    28142.59     80000     79600           9950            65.8
                                                                                                    路南侧
                                                                                                                                     贸易
                                                                                              湖里区湖边水库存片                       办
                                                                                  2013P02     区金钟路与湖里大道       2014/1/22     公、    17122.73     80000     29945         3743.13           10.3
                                                                                                  交错口西南侧                       贸易
                                                                                              翔安区 13-12A 后山岩                     住
                                                                                  2014XP01    片区祥吴五路与琼湖       2014/4/23     宅、    20679.59     45500     54600         12000              50
                                                                                                路交错口西北侧                       贸易
                                                                                                                                     住
                                                                                              海沧区孚莲路与孚安
                                                                                  H2014P03                             2014/4/23     宅、    30105.56     66200     68000         10271.9           28.3
                                                                                                路交错口东南侧
                                                                                                                                     贸易
                                                                                             湖里区 06-06 五缘湾片
                                                                                                                                     医卫
                                                                                  2014P05    区仙岳路与金山路交        2014/4/23             68943.86    190700     12500         655.48             0
                                                                                                                                     慈善
                                                                                                   叉口西北侧
                                                                                             同安区 12-14 西柯北片                   加油
                                                                                  2014TP01   区滨海西大道与美溪        2014/4/23     加气    2598.547    492.499     3000                            0
                                                                                                 路交错口西侧                         站
                                                                                             集美区 11-07 厦门新站                   加油
                                                                                  2014JP02   片区集美大道与珩山        2014/4/23     加气    3013.483     492.5      3100                            0
                                                                                               街交错口东南侧                         站
                                                                                                                                      办
                                                                                             海沧区坪埕南路与坪
                                                                                                                                     公、
                                                                                  H2014P02   埕东路交错口西北侧 6      2014/4/30             6297.973     12600      3200         2539.68            0
                                                                                                                                     汽车
                                                                                                     号
                                                                                                                                     4S 店
                                                                                             集美区 11-11 片区杏林                    住
                                                                                  J2014P01   北路与杏锦路交错口        2014/5/14     宅、    74359.89    243310     243310        10000             64.4
                                                                                                     南侧                            贸易




                                                                                   北京中企华资产评估有限责任公司                                                                             15
                                                                                                                      厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名

                                                                                                                                    住
                                                                                              集美区灌口风光湖南
                                                                                  J2013P01                              2014/5/14   宅、   33297.95   56180    45700    8134.57        35.6
                                                                                                      侧
                                                                                                                                    贸易
                                                                                                                                    住
                                                                                              同安区 12-05 片区同莲
                                                                                  2014TP04                              2014/7/11   宅、    28143     80000    79600     9950          65.8
                                                                                                     路南侧
                                                                                                                                    贸易
                                                                                              集美区 11-08 杏滨片杏
                                                                                  J2014P02    林西路与西滨路交错        2014/7/11   贸易    5157      11500    6600      5739           0
                                                                                                    口东南侧
                                                                                                                                    文
                                                                                              集美区 11-12 片区海翔                 化、
                                                                                   2014JP03   大道与厦安高速毗连        2014/7/11   演      99871     74000    10000     1351           0
                                                                                                  线交错口西侧                      艺、
                                                                                                                                    娱乐
                                                                                              海沧区 05-12 海新路与
                                                                                  H2014G03                              2014/7/23   办公    9927      48000    13800     2875           0
                                                                                              角嵩路交错口西北侧

                                                                                              湖里区 06-08 五缘湾片                 医
                                                                                   2014G02    区五缘湾道与金山路        2014/7/23   卫、    24503     60000    7200      1200           0
                                                                                                  交错口西北侧                      慈善

                                                                                              翔安区 13-16 片区海滨                 住
                                                                                  X2014P01    大道与新城中路交错        2014/7/30   宅、    90981     225100   200000    8885          11.2
                                                                                                    口东南侧                        贸易

                                                                                              翔安区 13-12 片区祥吴                 住
                                                                                   2014XP04   一起与琼湖路交错口        2014/8/7    宅、    17056     41000    51800    12634          57.9
                                                                                                     东南侧                         贸易

                                                                                              翔安区翔安大道与亭
                                                                                  X2014G04                              2014/8/14   办公    66615     123460   27400     2219           0
                                                                                                洋路交错口西南侧

                                                                                              湖里区翔远三路与枋
                                                                                                                                    创意
                                                                                   2014G01    钟路交错口东北侧和        2014/8/28          115078     117210   11300     964            0
                                                                                                                                    财富
                                                                                                    西北侧
                                                                                              海沧区坪埕南路与坪
                                                                                   H2014P01   埕东路交错口西北侧        2014/9/24   办公    8872      13600    3900      2868           0
                                                                                                    (5 号)
                                                                                              同安区 12-15 片区滨海
                                                                                  2014TG01    西大道与美峰路交错       2014/10/21   贸易    50300     33200    17000     4400           0
                                                                                                    口西北侧
                                                                                              海沧区 05-08 新阳片区
                                                                                  H2014P04    翁角路与霞光路交错       2014/10/29   商住    50300     140000   197600   14114          66.1
                                                                                                    口东北侧
                                                                                              海沧区 05-08 新阳片区
                                                                                  H2014P05    霞光北路与霞光路交       2014/10/29   商住    58700     149400   228000   15266          79.5
                                                                                                  叉口东南侧
                                                                                              海沧区 05-10 新城北区
                                                                                  2014HG01    钟林路与钟林北路交       2014/12/31   综合    37200     97000    5400      557            0
                                                                                                    叉口南侧




                                                                                   北京中企华资产评估有限责任公司                                                                 16
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名



                                                                                             合计                               1055000   2219000   1725400   7776        41

                                                                                      资料来历:厦门市疆域资源与房产打点局网站
                                                                                       综上所述,厦门市房地产市场总体状况的安稳成长有利于住宅房地产市
                                                                                  场的康健成长。
                                                                                       (三)办公房地产市场状况
                                                                                       2014 年开始,厦门甲级写字楼市场将进入供给激增阶段,估量将来四年
                                                                                  总供给将到达 212 万平方米,且每年的新供给量都高出当前市场的总存量。
                                                                                  供给的显著增添肯定给市场带来较大压力,在刺激吸纳量必然水平增添的同
                                                                                  时,全市的空臵率也将上升,且对租金上涨组成压力。团结地区来看,将来
                                                                                  供给首要齐集在鹭江道 CBD 及两岸金融中心--当前焦点商务区鹭江道 CBD 的
                                                                                  商务气氛跟着高品格物业的入市将获得进一步加强固定;另一方面,鉴于厦
                                                                                  门起劲打造总部经济以及机关海峡两岸金融中心,一些外资机构尤其是金融
                                                                                  处事类行业也在起劲机关厦门,其对高端写字楼的需求也日渐兴隆。陪伴着
                                                                                  硬件配套的不绝完美,尤其是金融禁锢区、观音山商务运营区的快速成长,
                                                                                  两岸金融中心片区的崛起有望使得厦门写字楼市场呈现双中心的名堂,其租
                                                                                  金差距也有望逐渐缩小。
                                                                                       厦门中心城区写字楼市场租售面积有限,尤其是中心城区高端写字楼无
                                                                                  法全面满意,而新兴的地区写字楼齐集、形象好、交通便利,商圈配套上风
                                                                                  明明,形成了较强的集群效应。
                                                                                       综上所述,厦门写字楼房地产价值将稳中有升,但近期趋于安稳。

                                                                                       五、计较进程

                                                                                       (一)区位状况描写与说明
                                                                                       1.位臵状况
                                                                                       (1)坐落:评估工具坐落于厦门市湖里区五缘湾片区国贸商务中心,按照
                                                                                  厦府2013310 号文,该地段属于 F2 级用地,位臵状况一样平常。
                                                                                       (2)方位:评估工具位于厦门岛东部,泗水道西侧,五缘湾道以东(公交
                                                                                  场站东侧),木浦路以北(恒安国际广场北侧),都市绿化用地南侧。
                                                                                       (3)与重要场合(办法)的间隔:评估工具与五缘湾行为馆约 500 米。
                                                                                       (4)临街(路)状况:评估工具单面对泗水道。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                     17
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                       (5) 楼层:地址楼层/总楼层为:4/23,位于较低层,楼层一样平常。
                                                                                       综合上述环境,评估工具位臵状况较好。
                                                                                       2.交通状况
                                                                                       (1)阶梯状况:评估工具地址国贸商务中心周边有五缘湾道、泗水道、环
                                                                                  岛东路等。评估工具临泗水道,间隔环岛东路约为 400 米。环岛东路为厦门
                                                                                  岛首要交通环线阶梯之一,交通流量较大。
                                                                                       (2)进出可操作的交通器材:五缘湾道上五缘湾公交站点有 102 岑岭、435
                                                                                  路等公交车停靠,相近的木浦路口公交站点有 6、82 路等公交车停靠,公交
                                                                                  站点间隔小区较近,公交辐射范畴较小,周边阶梯无出格交通牵制,乘坐的
                                                                                  士较不利便。
                                                                                       (3)交通牵制环境:周边阶梯无出格交通牵制。
                                                                                       (4)停车利便水平:周边阶梯较利便停车。
                                                                                       综合上述环境,评估工具交通状况一样平常。
                                                                                       3.外部配套办法状况
                                                                                       (1)基本办法:地区内已通上水、通下水、通路、通电、通信、通有线电
                                                                                  视、通宽带收集等基本办法完整。
                                                                                       (2)民众处事办法:周边有银行业务网点(中行)、学校(五缘湾大地双语
                                                                                  幼儿园)、超市、医院、五缘湾行为馆、五通灯塔公园等,民众处事办法一切。
                                                                                       4.周围情外形况
                                                                                       (1)写字楼聚积度:周边有五缘湾运营中心、超域国际大厦、恒安国际广
                                                                                  场等多幢写字楼,写字楼聚积度较高。
                                                                                       (2)天然情形:周边无明明氛围、噪声、水、辐射、固体废料等污染。近
                                                                                  五通灯塔公园,临海,周边情形景观好。
                                                                                       (3)人文情形:所处地区入住职员素质较高,该地区治安状况较好,人文
                                                                                  情形较好。
                                                                                       (4)景观:周边有公园及海景,景观好。
                                                                                       (二)实物状况描写与说明
                                                                                       1.土地实物状况描写与说明
                                                                                       (1)名称:厦门市湖里区五缘湾片区国贸商务中心的 4-13 层写字楼(构筑
                                                                                  面积合计 12442.07 平方米)和地下 1-2 层 100 个车位房地产。
                                                                                       (2)四至:国贸商务中心北至都市绿地,南至恒安国际广场,东至泗水道,

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    18
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                  西至公交场站。
                                                                                       (3)外形:宗地外形较法则,外形较好。
                                                                                       (4)地形、阵势:阵势不高、地形平展,地形、阵势较好。
                                                                                       (5)地质:地基承载力能满意建树要求,地质状况较好。
                                                                                       (6)开拓水平:宗地表里已达七通(通上水、通下水、通路、通电、通信、
                                                                                  通有线电视、通宽带收集),宗地内园地平整,开拓水平较好。
                                                                                       2.构筑物实物状况描写与说明
                                                                                       (1)名称:厦门市湖里区五缘湾片区国贸商务中心的 4-13 层写字楼(构筑
                                                                                  面积合计 12442.07 平方米)和地下 1-2 层 100 个车位房地产。
                                                                                       (2)局限:评估工具写字楼构筑面积合计 12442.07 平方米,地下 1-2 层
                                                                                  车位 100 个(41.62 平方米/个)。
                                                                                       (3)构筑布局:国贸商务中心为框架布局,抗震机能较好。
                                                                                       (4)办法装备:安装中央空调、电梯等,配备给排水、电气、消防等办法,
                                                                                  办法装备较好。
                                                                                       (5)装饰装修:评估工具设定室内为无二次装修。
                                                                                       (6)层高:层高约 4.5 米,空间较宽敞。
                                                                                       (7)空间机关:平面布臵公道、交通接洽利便,成果分区公道。
                                                                                       (8)构筑成果:国贸商务中心为 23 层带电梯楼房,地下一至二层为车库,
                                                                                  地上一至三层为精装大堂和商务配套,以上均为写字楼,成果较好。
                                                                                       (9)工程质量:楼宇颠末完工验收,实地查勘未发明存在明明构筑质量问
                                                                                  题,总体工程质量较好。
                                                                                       (10)外面:楼宇外墙面为玻璃幕墙,外面装饰较好。
                                                                                       (11)新旧水平:设定评估基准日为全新现房,成新率 100%。
                                                                                       (12)物业打点:物业打点公司为厦门国贸物业打点有限公司,物业打点
                                                                                  程度及配备的安防体系较好。
                                                                                       (13)品牌档次:楼宇为厦门国贸建树,品牌较好,楼宇档次较好。
                                                                                       (14)评估工具视野景观:可见海景。视野景观较好。
                                                                                       (15)车位供求状况:整个项目拟建 200 个车位,车位配较量低,供求紧
                                                                                  张,停车不利便。
                                                                                       (16)大堂及民众部位装修:精装修,档次较高。
                                                                                       (17)进出利便度:由大堂正门进入,较利便。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    19
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                       (三)权益状况描写与说明
                                                                                       1.用途:评估工具用途为办公,现适用途切正当定用途。
                                                                                       2.筹划前提:按照产权持有者提供的(2007)厦规用地第 0124 号《建树用
                                                                                  地筹划容许证》、建字第 350206201208046 号、建字第 350206201208102 号
                                                                                  《 建 设 工 程 规 划 许 可 证 》 、 编 号 350200201311260101 、 编 号
                                                                                  350200201210260101《构筑工程施工容许证》等资料,厦门国贸商务中心项
                                                                                  目 总 用 地 面 积 6248.884 平 方 米 , 总 建 筑 面 积 39730.933 平 方 米 ( 地 上
                                                                                  29999.075 平方米,,地下 9731.858 平方米),容积率 4.8,构筑密度 31.11%,
                                                                                  绿地面积占总用地面积的比例不小于 32%,地上车位 29 个,地下车位 239 个,
                                                                                  构筑高度 103.75 米,地上 23 层,地下 2 层。
                                                                                       3.全部权
                                                                                       (1)土地全部权:评估工具的土地全部权属于国度全部。
                                                                                       (2)衡宇全部权:评估工具衡宇全部权工钱厦门国贸控股有限公司单独所
                                                                                  有。
                                                                                       4.土地行使权:
                                                                                       (1)按照产权持有者提供的资料,制止评估基准日,上述房地产地址国贸
                                                                                  商务中心已取得厦疆域房证第地 00020245 号《厦门市土地衡宇权证》,证载
                                                                                  权力工钱厦门国贸控股有限公司,行使权范例为限定性出让,核准土地用途
                                                                                  为商务金融用地(办公),核准行使限期自 2007-12-25 起至 2057-12-24 止,
                                                                                  总用地面积 6248.89 平方米。
                                                                                       (2)按照厦门市人民当局办公厅 2014 年 12 月 26 日签发的编号 13264《厦
                                                                                  门市人民当局办公厅公函治理抄告单》,厦门市人民当局办公厅赞成国贸商
                                                                                  务中心项目中拟转让给信达股份的构筑所分摊的土地行使权由限定性出让变
                                                                                  更为完全出让,改观部门按《厦门市人民当局关于印发厦门市城镇土地基准
                                                                                  地价和厦门市地价征收打点多少划定的关照》(厦府[2007]310 号)由国贸控股
                                                                                  按办公市场价补交地价差。
                                                                                       (四)评估测算进程
                                                                                       评估工具为房地产的期房代价,因为写字楼面积较大,市场上此类大面
                                                                                  积成交的案例少少,但统一供需圈范畴内有较多小面积写字楼的成交案例,
                                                                                  因此本次评估回收如下技能蹊径:起首设定待估房地产为全新现房,在评估
                                                                                  工具内设定一个基准单位,回收市场法和收益法测算出该基准单位现房状态

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                    20
                                                                                                               厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名


                                                                                  下的功效,经说明晰定该基准单位的市场代价,然后举办期房身分批改,再
                                                                                  按照基准单位与待估房地产的差别举办恰当批改计较得出待估房地产期房状
                                                                                  态下的代价。
                                                                                       设定基准单位位于地址楼宇四层,框架布局,楼宇档次较好,思量其公
                                                                                  摊面积后设定构筑面积为 300 平方米,层高约 4.5 米,位臵中等,室内配套
                                                                                  办法一切,室内无二次装修,土地行使权范例为完全出让。
                                                                                       Ⅰ.写字楼
                                                                                       ◆市场法
                                                                                       (一) 选取可比实例
                                                                                       评估职员按照更换原则,从本评估机构和厦门市房地产中介行业协会案
                                                                                  例库选取统一供求圈内近期买卖营业的三个与评估工具基准单位房相同的房地产
                                                                                  买卖营业实例作为可比实例,可比实例见下表:

                                                                                                                    可比实例根基环境表

                                                                                     可比实例编号                  A                    B                      C
                                                                                                                               观音山国际商务营运中
                                                                                        项目名称              海富中心                                      万达广场
                                                                                                                                        心

                                                                                                        湖里区泗水道 597 号    思明区塔埔东路 167 号 湖里区金钟路 5 号 1502
                                                                                        衡宇坐落
                                                                                                              1606 室                1703 室                 室

                                                                                          用途                 办公                    办公                   办公
                                                                                        构筑布局               框架                    框架                   框架
                                                                                        完工时刻              2010 年                 2009 年                2011 年
                                                                                         总楼层                    25                   19                     19
                                                                                     构筑面积(㎡)             193.53                  447.7                  203.69
                                                                                    成交单价(元/㎡)            20000                  18986                  21012
                                                                                        成交日期             2015-4-8                2015-4-2              2014-12-14
                                                                                     室内二次装修            平凡装修                平凡装修               中档装修
                                                                                          备注            二手房,出让地           二手房,出让地         二手房,出让地
                                                                                         流水号                    /                    /                      /
                                                                                                        厦门市房地产中介行业   厦门市房地产中介行业   厦门市房地产中介行业
                                                                                        资料来历
                                                                                                             协会案例库             协会案例库             协会案例库
                                                                                                        价值内在为交易两边     价值内在为交易两边     价值内在为交易两边
                                                                                   实地观测增补声名
                                                                                                            税费各自包袱         税费各自包袱           税费各自包袱


                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                        21
                                                                                                                         厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名




                                                                                             (二)可比实例可比性说明
                                                                                             评估工具与三个可比实例均位于厦门岛东部地区,且均处于厦门市湖里
                                                                                     区所辖范畴内,评估工具与可比实例 A、B 所处地段属于 F2 级用地,固然可
                                                                                     比实例 C 所处地段属于 D4 级用地,但两个级别用地紧邻,并通过环岛干道相
                                                                                     接,评估工具与三个可比实例区位临近,属于统一供求范畴内的相似地域。
                                                                                             评估基准日与三个可比实例的成交日期相差均在半年内,可以通过价值
                                                                                     指数举办市场状况调解,使可比实例在其成交日期的价值调解成为在评估基
                                                                                     准日的价值。
                                                                                             评估工具与三个可比实例用途均为办公,用途沟通。评估工具与三个可
                                                                                     比实例构筑布局沟通,权力性子沟通,档次相等,局限相等,选取的三个可
                                                                                     比实例与评估工具具备可比性。
                                                                                             (三)可比实例环境及与评估工具基准单位影响身分较量
                                                                                                         可比实例 A                        可比实例 B                          可比实例 C
                                                                                   项目
                                                                                                          海富中心                 观音山国际商务营运中心                      万达广场

                                                                                  买卖营业环境                     正常                           正常                                正常
                                                                                  买卖营业日期                    2015-4-8                      2015-4-2                           2014-12-14
                                                                                               坐落于湖里区泗水道 597 号,位于    坐落于思明区塔埔东路 167 号, 坐落于湖里区金钟路 5 号,位于
                                                                                          位   厦门岛东部,泗水道西侧,马卢奇     位于厦门岛东部,塔埔东路西       厦门岛东部,金钟路北侧,金山
                                                                                          臵   路北侧,五缘湾行为馆东侧,按照     侧,五石路以南,环岛东路以西, 路以东,仙岳路以南,按照厦府
                                                                                          状   厦府2013310 号文,该地段属         按照厦府2013310 号文,该         2013310 号文,该地段属于
                                                                                          况   于 F2 级用地                       地段属于 F2 级用地               D4 级用地
                                                                                                  与评估工具单位房对比     相似   与评估工具单位房对比    相似     与评估工具单位房对比       略差
                                                                                          楼      地址楼层/总楼层为:16/25          地址楼层/总楼层为:17/19         地址楼层/总楼层为:15/19
                                                                                          层      与评估工具单位房对比     稍好   与评估工具单位房对比    较好     与评估工具单位房对比       稍好
                                                                                                                                                                   金山路上万达西公交站点有 18、
                                                                                  区位                                                                             24、46、102 岑岭、105、653、
                                                                                  状况         泗水道上的湖里大厦公交站有 435                                      656 路等公交车停靠,仙岳路上
                                                                                                                                  塔埔路上的观音山商务区公交
                                                                                               路公交车停靠,五缘湾道上五缘湾                                      万达北公交站点有 6、82、102
                                                                                                                                  站点有 5、28、91、92 路、98 路
                                                                                          交   行为馆站有 6、82、102 岑岭等路公                                    岑岭、103、128、653、757、780
                                                                                                                                  岑岭、127 路等公交车停靠,公
                                                                                          通   交车停靠,公交辐射范畴较小,小                                      路等公交车停靠,公交车线路较
                                                                                                                                  交辐射范畴较广,乘坐的士较不
                                                                                          状   区间隔公交站点间隔较远,乘坐的                                      多,公交站点间隔小区有一段距
                                                                                                                                  利便,停车较利便,周边阶梯无
                                                                                          况   士较不利便,停车较利便。周边道                                      离,地区内路网密度较大,公交
                                                                                                                                  出格交通牵制。
                                                                                               路无出格交通牵制。                                                  辐射范畴较广,乘坐的士较方
                                                                                                                                                                   便,停车较利便,周边阶梯无特
                                                                                                                                                                   别交通牵制。
                                                                                                  与评估工具单位房对比     相似   与评估工具单位房对比    略好     与评估工具单位房对比       略好


                                                                                     北京中企华资产评估有限责任公司                                                                      22
                                                                                                                     厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名

                                                                                         基   地区内已通上水、通下水、通路、     地区内已通上水、通下水、通路、 地区内已通上水、通下水、通路、
                                                                                         础   通电、通信、通有线电视、通宽带     通电、通信、通有线电视、通宽   通电、通信、通有线电视、通宽
                                                                                         设   收集等基本办法完整                 带收集等基本办法完整           带收集等基本办法完整
                                                                                         施      与评估工具单位房对比    相似    与评估工具单位房对比   相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                         公                                      周边有银行业务网点(工行、兴   周边有银行业务网点(农行)、
                                                                                              周边有银行业务网点(中行)、学校
                                                                                         共                                      业、农行、建行、中行)、超市、 超市(沃尔玛)、学校(湖边花圃
                                                                                              (五缘湾大地双语幼儿园)、超市、
                                                                                         服                                      学校(观音山音乐学校)、医院、 小学、高林幼儿园)、医院(高林
                                                                                              医院、五缘湾行为馆、五通灯塔公
                                                                                         务                                      观音山沙雕文化公园等,民众服   第五卫生所)、五缘湾湿地公园
                                                                                              园等,民众处事办法一切。
                                                                                         设                                      务办法一切。                   等,民众处事办法一切。
                                                                                         施      与评估工具单位房对比    相似    与评估工具单位房对比   相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                         写   周边有五缘湾运营中心、超域国际     周边有康利金融大厦、世纪大
                                                                                                                                                                周边为万达写字楼 C 区为主的多
                                                                                         字   大厦、恒安国际广场等多幢写字楼, 厦、匹克国际大厦等多幢写字
                                                                                                                                                                幢写字楼,写字楼聚积度较高
                                                                                         楼   写字楼聚积度较高                   楼,写字楼聚积度较高
                                                                                         聚
                                                                                         集      与评估工具单位房对比    相似    与评估工具单位房对比   相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                         度
                                                                                         周                                      周边无明明氛围、噪声、水、辐
                                                                                              周边无明明氛围、噪声、水、辐射、                                  周边稍微氛围、噪声、水、辐射、
                                                                                         围                                      射、固体废料等污染。近观音山
                                                                                              固体废料等污染。近五通灯塔公园,                                  固体废料等污染。近五缘湾湿地
                                                                                         自                                      沙雕文化公园,周边情形景观
                                                                                              周边情形景观好。                                                  公园,周边情形景观较好。
                                                                                         然                                      好。
                                                                                         环   周边有公园及海景,景观好。         周边有公园及海景,景观好。     周边有湿地公园,景观较好。
                                                                                         境
                                                                                         景      与评估工具单位房对比    相似    与评估工具单位房对比   相似    与评估工具单位房对比     略差
                                                                                         观
                                                                                         人                                      所处地区入住职员素质较高,该   所处地区入住职员素质较高,该
                                                                                              所处地区入住职员素质较高,该区
                                                                                         文                                      地区治安状况较好,人文情形较   地区治安状况较好,人文情形较
                                                                                              域治安状况较好,人文情形较好
                                                                                         环                                      好                             好
                                                                                         境      与评估工具单位房对比    相似    与评估工具单位房对比   相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                         土   地址宗地外形较法则。               地址宗地外形较法则。           地址宗地外形较法则。
                                                                                         地
                                                                                         形      与评估工具单位房对比    相似    与评估工具单位房对比   相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                         状
                                                                                         地   地址宗地阵势不高、地形平展。       地址宗地阵势不高、地形平展。 地址宗地阵势不高、地形平展。
                                                                                         形
                                                                                         地      与评估工具单位房对比    相似    与评估工具单位房对比   相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                  实物   势
                                                                                  状况   地   地基承载力能满意建树要求。         地基承载力能满意建树要求。     地基承载力能满意建树要求。
                                                                                         质      与评估工具单位房对比    相似    与评估工具单位房对比   相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                              宗地表里已达七通(通上水、通下     宗地表里已达七通(通上水、通   宗地表里已达七通(通上水、通
                                                                                         开
                                                                                              水、通路、通电、通信、通有线电     下水、通路、通电、通信、通有   下水、通路、通电、通信、通有
                                                                                         发
                                                                                              视、通宽带收集),宗地内园地平     线电视、通宽带收集),宗地内   线电视、通宽带收集),宗地内
                                                                                         程
                                                                                                           整。                           园地平整。                     园地平整。
                                                                                         度
                                                                                                 与评估工具单位房对比    相似    与评估工具单位房对比   相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                         品   品牌较好,楼宇档次较好。           品牌较好,楼宇档次较好。       品牌较好,楼宇档次较好。


                                                                                     北京中企华资产评估有限责任公司                                                               23
                                                                                                                   厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名

                                                                                     牌
                                                                                     档      与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                     次
                                                                                     车
                                                                                          车位配较量低,供求求助              车位配较量低,供求求助           车位配较量低,供求求助
                                                                                     位
                                                                                     供
                                                                                     求
                                                                                             与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                     状
                                                                                     况
                                                                                     物   物业打点公司为厦门联发(团体)      物业打点公司为厦门观音山物       物业打点公司为厦门湖里万达
                                                                                     业   物业处事有限公司,物业打点程度      业有限公司,物业打点程度及配     广场贸易打点有限公司,物业管
                                                                                     管   及配备的安防体系较好                备的安防体系较好                 理程度及配备的安防体系较好
                                                                                     理      与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                     建                框架                              框架                             框架
                                                                                     筑
                                                                                     结      与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                     构
                                                                                     外        楼宇外墙面为玻璃幕墙              楼宇外墙面为玻璃幕墙             楼宇外墙面为玻璃幕墙
                                                                                     观
                                                                                     装      与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                     饰
                                                                                     建      地址楼宇建成于 2010 年。           地址楼宇建成于 2009 年。         地址楼宇建成于 2011 年。
                                                                                     成        成交时衡宇成新率为     92%。     成交时衡宇成新率为     90%。     成交时衡宇成新率为     95%。
                                                                                     年
                                                                                     份
                                                                                     及
                                                                                             与评估工具单位房对比     略差    与评估工具单位房对比     略差    与评估工具单位房对比     略差
                                                                                     成
                                                                                     新
                                                                                     率
                                                                                     设   安装中央空调、电梯等,配备给排      安装中央空调、电梯等,配备给     安装中央空调、电梯等,配备给
                                                                                     施        水、电气、消防等办法             排水、电气、消防等办法           排水、电气、消防等办法
                                                                                     设
                                                                                             与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                     备
                                                                                     大          精装修,档次较高                  精装修,档次较高                 精装修,档次较高
                                                                                     堂
                                                                                     及
                                                                                     公
                                                                                     共
                                                                                     部
                                                                                             与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似    与评估工具单位房对比     相似
                                                                                     分
                                                                                     装
                                                                                     修
                                                                                     档
                                                                                     次


                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司                                                                 24
                                                                                                                       厦门国贸拟向厦门信达出售国贸商务中心部门房地产项目评估声名

                                                                                         空   平面布臵公道、交通接洽利便,功     平